Mit hoz a 2016-os év egy ilyen „erős” kormányzati lakáspolitikával rögtön az év elején?

A CSOK célcsoportja több százezer családot érinthet. A több gyermekes családokat megvizsgálva kirajzolódik, hogy Budapest mellett Pest megyében képviselnek jelentős hányadot a két és háromgyermekes családok és élettársi kapcsolatban élők. Magas számban laknak többgyermekes családok az észak-keleti országrész megyéiben, illetve Hajdú-Bihar megyében is. Önmagában ez még nem jelenti azt, hogy itt lesz a legnagyobb hatása a CSOK-nak, mivel ezt végső soron az fogja eldönteni, hogy hány család dönt úgy, hogy él a lehetőséggel és új lakást vásárol vagy építkezésbe fog.

„Nagyságrendileg az igénylésre jogosultak 10-20 százaléka adhat be támogatási kérelmet. 2016-2019 közötti 4 évben országosan összesen 50 és 100 ezer közötti CSOK igénylő családra számítunk.” – véli Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

A lakásméret és lakásárak összefüggése, illetve a támogatással, hitelfelvétellel kalkulálható vásárlóerő összeméréséből az látszik, hogy a fővárosban inkább az olcsóbb árfekvésű peremkerületekben és az agglomerációban, illetve a vidéki településeken, különösen a nagyobb foglakoztatási központok térségében számíthatunk élénkülésre. Várhatóan nemcsak az ingatlanfejlesztők, hanem az egyéni építtetők aktivitása is nőni fog.

A társadalmi-gazdasági mutatók változására, különösen a migrációs tendenciákra figyelemmel modellezhető az Otthon Centrum elemzői által a 2016-ra becsült mintegy 150-155 ezer tranzakció regionális megoszlása: a főváros mellett elsősorban a nyugati országrészben, a Balaton környékén és a nagyvárosok térségében várható élénkebb lakáspiaci forgalom idén.

A 2016 évre becsült lakáspiaci tranzakciók száma 1000 lakosra vetítve

Forrás: Otthon Centrum

Az új építésű lakások esetében bevezetett 5 százalékos ÁFA hatására, valamint a CSOK-tól várt keresletélénkülésre számítva nagyon sok, korábban leállt projektet indítanak újra a fejlesztők. Az elmúlt másfél-két évben kiadott építési engedélyekre alapozva idén az új lakások építése elérheti, illetve meghaladhatja a 10 -12 ezret.

Nagy kérdés, hogy a keresletbővülés mekkora árváltozást hoz. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint igen jelentős növekedés volt januárban és február elején az érdeklődők számában. A konkrét tranzakciókra vonatkozóan az látszik, hogy a korábbi év azonos időszakához képet vidéken nem történt lényegi változás az adás-vételek számában, míg Budapesten jelentősen kevesebb adás-vétel történt januárban. Ez azt jelzi, hogy a vevők és az eladók is kivárnak.

Az egyes szegmensekben a regisztrált tranzakció számok viszonylag alacsonyak, nem alkalmasak nagyon pontos következtetések levonására. Az Otthon Centrum által értékesített új lakások árai a fővárosban és az agglomerációban 20-30%-ot nőttek decemberhez képest. Vidéken, a legtöbb megyében használt társasházi lakások esetében a decemberi adatokhoz képest viszont csupán 1-2%-os drágulás volt jellemző. A családi házak tekintetében nem történt érdemi változás, itt Budapesten volt megfigyelhető néhány százalékos áremelkedés.

Milyen volt a 2015-ös év?

A tavaly tapasztalt élénkülést a befektetési célú vásárlók mellett azok a háztartások alapozták meg, akik a válság éveiben elhalasztották lakásvásárlási döntésüket.

„Ennek eredményeként az előző évhez képest 20 százalékkal növekedett a lakáspiaci tranzakciók száma és az Otthon Centrum becslése szerint mintegy 135 ezer adásvétel köttetett a tavalyi évben.” – mondta Soóki-Tóth Gábor.

Lakáspiaci tranzakciók száma

Forrás: KSH, Otthon Centrum

A lakáspiaci forgalom élénkülése területileg eltérő intenzitást mutatott tavaly. Az ország keleti felében elsősorban a nagyvárosok térségeire koncentrálódtak a tranzakciók. Ezer lakosra vetítve a tranzakciószámok alacsony értéket mutattak, a keleti országrészben 1000 lakosra vetítve 3-4, a nyugati országrészben 4,5-5 tranzakció volt. A fővárosi agglomerációban fajlagosan kisebb volt a tranzakciószám, amit az itt található települések relatíve magas népességszáma, a családi házak túlsúlya, valamint helyenként a fővárosból történő kiköltözés, a szuburbanizáció mértékének csökkenése magyaráz.

Az új építésű lakások 2015-ben, a megelőző évekhez hasonlóan az éves lakáspiaci forgalom elenyésző, alig 3 százalékát adták. A lakásépítést jelentősen visszavetette a válság. Az utóbbi néhány évben egy alacsony bázisról induló enyhe növekedés volt megfigyelhető. Ennek ellenére a lakásépítés teljesítménye messze elmarad a lakásállomány megújításához szükséges éves 1%-os mértéktől, ami ahhoz lenne szükséges, hogy a meglévő lakásállomány 100 év alatt megújuljon.

Az átlagos használt lakásárak emelkedése 2014-hez képest ingatlan típusonként és regionálisan eltérő volt 2015-ben. Az Otthon Centrum szerint a legnagyobb, 40 százalék körüli növekedés, a fővárosi panellakások átlagáránál volt megfigyelhető. A másik véglet: a keleti országrészben a használt tégla társasházi lakások átlagára némi csökkenést mutatott.

A legdinamikusabb minden szegmensben a fővárosi lakáspiac, ahol a panellakások mellett a családi házak és a hagyományos szerkezetű társasházi lakások átlagárai 19% illetve 24%-ot növekedtek. A nyugati országrészben az átlagárak 7-11% növekedést mutattak a családi és téglaépítésű lakások esetében, a panellakások átlagára ennek duplájával, 21 százalékkal nőtt az előző évhez képest.

8-10% növekedés volt megfigyelhető a használt tégla társasházi lakások esetében és a családi házaknál is Pest megyében és a nyugati országrészben. Hasonló mértékben nőttek a keleti országrész panellakásainak átlagárai is. Stagnáltak az árak a Pest megyei panellakások és a keleti országrészben található családi házaknál.

A kereslet 2015-ben tapasztalt élénkülése jól megmutatkozott a vevők alkupozícióinak gyengülésében. A válság éveiben még a leginkább megfizethető és emiatt keresett panellakások értékesítésekor közel 10% volt az árengedmény átlagosan és a családi házak esetében a 18 százalékot is meghaladta. 2015-ben a panellakásoknál az átlagos engedmény az eladó irányárához képest az adás-vétel megkötésekor 6,45%, használt téglaépítésű társasházi lakásoknál 8,14%, családi házak esetében 13,54% volt.

Ehhez hasonló tendenciát mutatott az értékesítéshez szükséges idő is. Továbbra is a legtürelmesebben a használt családi házukat eladóknak kell a vevőre várni. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint ebben a kategóriában közel hat hónap, míg az eladó és a vevő egymásra talál. Ugyanakkor ez az időszak másfél hónappal rövidebb, mint az előző évben tapasztalt átlagos értékesítési idő. 

Az Otthon Centrum által értékesített lakások értékesítési ideje (nap)

Forrás: Otthon Centrum

A leggyorsabban a panellakások találtak vevőre tavaly, átlagosan egy hónap alatt, ami fele a korábbi évben szükséges időnek. Természetesen az átlagértékek nagyon szélsőséges időtartamokat jelenthetnek, meglehetősen nagy a szórása ezeknek az értékeknek, de a tendenciát mégis jól mutatják, a kereslet élénkülése gyorsabb értékesítést hoz az eladóknak és kisebb áralku lehetőséget jelent a vevők számára.